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「すまいりブックレビュー」(2013年まではこちら)

マンションは10年で買い替えなさい 沖 有人(朝日新聞出版)

 

マンションは10年で買い替えなさい

マンションは10年で買い替えなさい

 

 1.修繕積立金

 国土交通省ガイドラインは1㎡当たり約200円、機械式駐車場あると約5000円プラス

2.新築と中古物件の買い方
(1)新築と中古の価格差大(新築でもすぐに安くなる)なら中古購入、価格差小(値崩れしない)なら新築購入する
 過去の例では、2000〜2004年は価格差がなかったが、2007〜2009年と価格差大となった
(2)中古は3ヶ月以内に売れる
 売り出し後、3ヶ月以上売れていないのは価格設定が高過ぎる(今後安くなる)と判断する

3.マンションは1年で坪当たり4万円分下がり(購入/売払対象)、賃料は約1%落ちる(賃貸対象)
(1)坪単価の高い都心は下落率が低くなる
(2)23坪(約76㎡)の分譲マンションの耐用年数47年で計算すると4万×23×47=4324万円
 →つまり、4300万のマンションでも47年で資産価値ゼロとなる
(3)新築より中古が利回りが良くなるケースあり
 例:新築20坪(約66㎡)が4800万で賃料20万(利回り5%)だったのが、築30年で2400万、賃料14万(利回り7%)
 →都心だと新築から中古の購入価格下落率より、賃貸料の下落率が抑えられるため

4.マンション管理費の適正価格は1㎡当たり200円(ただし±50円のバラつきあり)
 管理費は新築時は安く抑えられていても、維持管理するためにどこまで高くするかで管理組合でもめる